경매 용어 정리 (대항력 등) - 3

1. 담보물권

담보물권은 채권담보를 위하여 물건이 가지는 교환가치의 지배를 목적으로 하는 물권이며 민법상의 유치권, 질권, 저당권 이렇게 3가지가 있다. 그 밖에 민법은 전세권자에게 전세금의 반환을 확보해 주기 위해서 전세권에 대해 담보물권적인 성질을 부여하고 있다. 담보물권 중 유치권은 법률에 의하여 일정한 요건이 갖춰질 때 당연히 설립하는 법정담보물권이며, 질권과 저당권은 원칙적으로 당사자의 설정행위에 의해 성립하는 약정담보물권이다.

 

2. 대금지급기한

민사집행법이 적용되는 사건에 대해 매각허가결정이 확정되면 법원은 매듬의 지급기한을 정하고, 이를 매수인과 차순위매수신고인에게 통지하여야 하며, 매수인이 대금지급기한까지 매각대금을 지급해야 한다.

 

3. 대위변제

제3자 또는 공동채무자의 한 사람이 채무자를 위해 변제하는 때에 그 변제자는 채무자 또는 다른 공동채무자에 대해 구상권을 취득하는 것이 보통이다. 이 때 그 구상권의 범위에서 종래 채권자가 갖고 있었던 채권에 관한 권리가 법률상 당연히 변제자에게 이전하는 것을 가리켜 변제자의 대위 또는 대위변제라고 한다. 변제에 이해관계가 있는 자가 다수 있는 경우에 그 중의 1인이 먼저 변제를 하고 채권자를 대위하게 되면 이에 따라 당연히 혼란상태가 야기되므로 민법은 각각 관계인에 대해 변제자 대위의 행사 방법을 합리적으로 규정하고 있다.

 

4. 대항력

주택임차인이 임차주택을 인도받고 주민등록까지 마치면 그 다음날부터 그 주택의 소유자가 제 3자로 변경되더라도 그 제 3자에 대해 임차권을 갖고 대항할 수 있게 된다. 이와 같이 대항할 수 있는 힘을 주택임차인의 대항력이라고 부른다. 즉 임차보증금 전액을 반환받을 때까지 주택임차인이 새로운 매수인에 대해 집을 비워줄 필요가 없다는 것을 의미한다. 다만, 대항요건(주택인도, 주민등록)을 갖추기 전에 등기부상 선순위의 권리 (근저당권, 가압류, 압류 등) 가 있었다면 주택이 매각된 경우 그 매수인에게 대항할 수 없다.

 

5. 말소등기

기존등기가 원시적인 또는 후발적인 사유로 인해 실체관계와 부합하지 않게 된 경우에 기존등기 전부를 소멸시킬 목적으로 하는 등기다. 말소의 대상이 되는 등기는 등기사항 전부가 부적법한 것이어야 한다. 그 부적법의 원인은 원시적이든, 후발적이든, 실체적이든 또는 절차적이든 이를 가리지 않는다.

 

6. 매각결정기일 (경락기일, 낙찰기일)

매각을 한 법정에서 최고가매수신고인에게 대해 매각허가 여부를 결정하는 날로 매각 법정에서 선고한 후 법원게시판에 공고만 할 뿐 매수인, 채권자, 채무자, 기타 이해관계인에게 개별적으로 통보하지 않는다.

 

7. 매각기일

경매법원이 목적부동산에 대해 실제 매각을 실행하는 날로 매각할 시각, 매각할 장소 등과 함께 매각기일 14일 이전에 법원게시판에 게시함과 동시에 일간신문에 공고할 수 있다.

 

8. 매각물건명세서

법원은 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 않는 것, 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 기재한 매각물건명세서를 작성하고, 이를 매각기일 1주일 전까지 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 작성해 놓은 것이다.

 

9. 매수신고인

경매부동산을 매수할 의사로 매수신고를 할 때 통산 매수신고가격의 10분의 1에 해당하는 현금 또는 유가증권을 집행관에게 보관시킨 사람이다. 매수신고인은 다시 다른 고가의 매수허가가 있을 때까지 그 신고한 가격에 구속을 받고 매수 신고를 철회할 수 없다.

 

10. 매수청구권 

타인의 부동산을 이용하는 경우에 이용자가 그 부동산에 부속시킨 물건에 대해 이용관계가 종료할 때에 타인에 대해 부속물의 매수를 청구할 수 있는 권리, 일종의 형성권이다. 민법상 인정되는 매수청구권으로서는 지상권 설정자 및 지상권자의 지상물매수청구권, 전세권 설정자 및 전세권자의 부속물매수청구권, 토지임차인 및 전차인의 건물 기타 공작물의 매수청구권 등이 있다. 한편 민사집행법상으로는 부동산 공유자는 경매기일까지 보증을 제공하고 최고 매수신고 가격과 동일한 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수할 것을 신고할 수 있다.