대항력 의미 및 유지 등

1) 대항력의 의의
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제 3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

2) 대항력의 요건 및 효력발생시기
주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)를 갖추면 다음날(익일) 0시부터 대항력의 효력이 발생한다. 인도와 전입이 같은 날이면 그 다음날(익일) 0시부터, 인도와 전입이 다른 날이면 나중 날짜의 다음날(익일) 0시부터 그 효력이 발생한다.

3) 임차주택의 양수인의 지위
임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함. 매매, 증여, 상속, 경매 등으로 임차물의 소유권 취득자)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

4) 대항력의 유지 및 상실
1. 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제 3자에 대하여 효력이 생긴다. 전입신고를 한 때 주민등록이 된것으로 본다.
2. 대항력을 유지하기 위해서 주민등록은 계속 유지해야 하며, 임차인은 본인 뿐만 아니라 공동생활하고 있는 가족의 주민등록도 포함한다.
3. 전입신고 시 지번의 기재가 다르거나, 연립주택과 아파트는 동호수를 다르게 기재한 경우에는 대항력이 인정되지 않으며, 다가구주택이나 단독주택은 지번만 기재하는 것으로 충분하므로 대항력이 인정된다.
4. 다가구주택, 단독주택을 임차하는 경우 임차인이 같은 건물 내에서 이사를 하면서 호수를 변경한 전입신고를 다시 한 경우에도 원래의 전입신고가 유효한 공시방법이 된다.

5. 주택의, 임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에도 양수인이나 전차인이 대항요건을 갖추게 되면 원래의 임차인이 갖는 대항력은 그대로 유지된다.
6. 대항력은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우 뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있다.
7. 임대차 계약에서는 주택의 소재와 지번만 기재되어 있으나, 전입신고에는 주택의 소재와 지반, 아파트의 명칭 동호수가 기재되었다면 유효한 공시방법이다.
8. 본인 명의의 주택을 매도하면서 동시에 그 주택을 임차하는 경우, 매도인이 임차인으로서 가지는 대항력은, 주민등록 전입신고와 관계없이 매수인 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 다음날(익일 0시) 부터 효력이 생긴다.
9. 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 따라서 보증금 반환채무는 당연승계 되므로 양도인의 보증금반환채무는 소멸하게 된다.
10. 법인은 임대인의 위 주택을 양도하더라도 임대인의 지위를 당연히 승계하는 것은 아니므로 특별한 사정이 없는 한 임대인의 법인에 대한 임차부증금반환채무는 소멸하지 않는다. (대항력이 없는 법인은 주택임대차보허법의 적용을 받지 못하므로 임대차가 당연히 승계하는 것은 아님)

11. 임대차의 목적이 된 주택을 담보목적으로 신탁법에 따라 신탁한 경우에도 수탁자는 임대인의 지위를 승계한다.
12. 임차인이 임대차의 승계를 원하지 않는 경우, 이의를 제기하여 임대인과의 임대차 관계를 해지할 수 있다고 본다.

대항력과 우선변제권의 효력 시기
1. 주민등록(전입신고)일자와 확정일자가 같은 날이면, 대항력과 우선변제권은 주민등록(전입신고) 다음날(0시)이다.
2. 주민등록(전입신고) 일자를 먼저 갖추고 확정일자를 늦게 받으면 대항력은 주민등록(전입신고) 다음날(0시)이고, 우선변제권은 확정일자를 갖춘 날(9시)이다.
3. 주민등록(전입신고) 일자가 늦고 확정일자가 빠르면 대항력은 주민등록(전입신고) 다음날(0시)이고, 우선변제권도 주민등록(전입신고) 다음날(0시)이다.