경매의 대상 및 경매 용어

경매의 대상

 

민법상 부동산은 토지와 그 정착물이며, 그 중 건물은 토지와는 별도로 독립된 부동산이다.

1) 토지

토지에 정착한 공작물 중에서 독립된 부동산으로 취급할 수 없는 것은 토지와 일체로 되어 경매의 대상이 된다. 1필의 토지의 일부에 대하여는 분필절차가 선행되어야 한다. 다만 "입목에 관한 법률"에 의하여 소유권보존 등기된 입목이나 명인방법을 갖춘 수목의 경우에는 토지와 별개의 부동산이므로 독립하여 강제경매의 대상이 된다. 토지에서 분리하기 전의 과실로서 1개월 이내에 수확할 수 있는 것은 수취권자를 채무자로 하여 유체동산에 대한 강제집행을 할 수 있다.

 

2) 정착물

3) 건물

  - 건물은 언제나 토지와 별개 독립된 부동산으로 토지와 별도 등기되어서 경매 대상이 된다.

  - 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서 아파트, 연립, 다세대주책 등 전유 부분과 대지 부분이 동시에 등기가 되어 있다.

  - 미등기 부동산은 채무자 소유 재산이면 이 또한 경매대상이 된다. 미등기 부동산에 대해 경매개시결정을 하면 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 하고 경매개시결정 기입등기를 하게된다.

4) 독립성 없는 수목, 돌담, 교량, 제방 등은 토지의 일부이다.

5) 준부동산

  - 공장재단, 광업재단은 1개의 부동산으로 취급되어 경매의 대상이다.

  - 입목은 "입목에 관한 법률"에 의거, 보존등기를 마친 입목의 집단은 토지와 별개의 소유로 소유권과 저당권의 객체가 된다.

  - 선박, 자동차, 중기, 항공기 등

 

경매 용어

1) 가등기

종국등기를 할 수 있을 만한 실체법적 또는 절차법적 요건을 구비하지 못한 경우 혹은 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하려고 할 때와 그 청구권이 시한부, 조건부이거나 장래에 있어서 확정할 것이 때에 그 본등기를 위하여 미리 그 순위를 보존하게 되는 효력을 가지는 등기이다. 예비등기의 일종으로 가등기의 효력은 첫째, 그 자체로는 완전한 등기로서의 효력이 없으나 후에 요건을 갖추어 본등기를 하게 되면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위로 되므로, 결국 가등기를 한 때를 기준으로 하여 그 본등기의 순위가 확정된다는 본등기 순위보전의 효력과, 둘째, 본등기 이전에 가등기가 불법하게 말소된 경우에 가등기 명의인은 그 회복을 청구할 수 있는 가등기 자체의 효력(청구권보전의 효력)이 있다.

 

2) 각하

국가기관에 대한 행정상 또는 사법상의 신청을 배척하는 처분, 특히 소송상 법원이 당사자 그 밖의 관계인의 소송에 관한 신청을 배척하는 재판을 말한다. 다만 민사소송법상 기각과 구별하여 사용하는 경우에는 소송요건 또는 상소의 요건을 갖추지 않은 까닭에 부적법인 것으로 사건의 일체를 심리함이 없이 배척하는 재판을 말한다.

 

3) 강제경매

채무자 소유의 부동산을 압류, 환가하여 그 매각대금을 가지고 채권자의 금전채권의 만족을 얻음을 목적으로 하는 강제집행 절차 중에 하나이다.

4) 개별경매(분할경매)

수개의 부동산에 관하여 동시에 경매신청이 있는 경우에는 각 부동산별로 최저 경매가격을 정하여 경매하여야 한다는 원칙이다. 법에 명문규정은 없으나 이 원칙은 1개의 부동산의 매득금으로 각 채권자의 채권 및 집행비용의 변제에 충분한 때에는 다른 부동산에 대한 경락을 허가하지 아니하며, 이 경우 채무자는 경락할 부동산을 지정할 수 있다는 규정과 일괄경매에 관한 특칙이 있음에 비추어 명백하고, 다만 법원은 수개의 부동산의 위치, 형태, 이용관계 등을 고려하여 이를 동일인에게 일괄매수시키는 것이 상당하다고 인정한 때에 자유재량에 의하여 일괄경재를 정할 수 있다.

 

5) 경매개시결정

경매신청의 요건이 구비되었다고 판단되면, 집행법원은 경매절차를 개시한다는 결정을 한다. 이것이 경매개시결정이며, 이 때 집행법원은 직권 또는 이해관계인의 신청에 따라 부동산에 대한 침해행위를 방지하기 위하여 필요한 조치를 할 수 있다. 이와 동시에 집행법원은 그 부동산의 압류를 명하고, 직권으로 그 사유를 등기부에 기입할 것을 등기관에게 촉탁한다. 경매개시결정이 채무자에게 송달된 때 또는 경매신청의 기입등기가 된 때에 압류의 효력이 발생하며, 이때부터는 그 부동산을 타에 양도하거나 담보권 또는 용익권을 설정하는 등의 처분행위를 할 수 없다.