낙찰 이후 사후 관리

1. 매각 결정기일

매각기일 종결 후에 매각절차가 하자 없이 적법하게 이루어 졌는지를 조사한 후 (매각 불허가 사유가 있는지를 기록에 의해 조사), 매각 허가 또는 매각 불허가를 결정(매각허부결정)하는 재판을 하는 것을 매각결정기일이라 한다. 매각결정기일은 매각기일로부터 7일 이내로 정하여야 하며, 매각 허가 불허가 결정의 공고는 법원의 게시판에 공고로 하며, 매수인 및 이해관계인에게 통지하지는 않는다.

최고가매수인(낙찰자)은 매각기일에 낙찰 받은 부동산이 알고 보니 비싸게 받았을 떄, 권리분석을 잘못했을 때, 잔금 바련에 문제가 생겼을 때, 권리에 중대한 하자발생 또는 훼손되었을 때, 매각불허가를 받고자 하는 경우에는 매각불허가신청을 할 수 있다.

 

2. 매각불허가 사유

1) 매각물건명세서 작성에 중대한 하자가 있는 경우

매각(낙찰)으로 소멸되지 않고 매수인(낙찰자)이 인수 부담해야 하는 권리가 누락 된 경우 등이 이에 해당된다.

2) 각종 구비서류를 구비하지 못한 경우

- 매각결정기일까지 농지취득자격증명(농지의 경우)을 제출하지 못한 경우
  (매각이 불허됨은 물론 법원에 따라서는 입찰보증금이 몰수된다)

- 학교법인, 종교법인의 강제경매사건인 역우에 채권자가 매각기일까지 주무관청의 허가서를 제출하지 못한 경우. 임의경매사건은 저당권설정 당시에 이미 주무관청의 허가를 받았기 때문에 상관없음.

3) 잉여의 가망이 없는 경우

경매를 신청한 채권자가 배당받을 금액이 없는 경우에 법원은 직권으로 경매를 취소시켜야 한다.

4) 송달의 하자

법원은 매각기일 전에 이해관계인에게 매각기일 등을 송달해야 한다. 만일, 이해관계인에게 송달이 되지 않은 경우에는 불허가 사유가 된다.

5) 권리과계의 변동

2순위 임차인, 가등기권자, 가처분권자가 1순위 저당권 등을 대위변제함에 따라 권리관계가 변동되는 경우에 해당된다.

*매각결정기일 전에 변제한 경우는 매각불허가신청을 한다.

*잔금납부 전에 변제한 경우는 매각허가결정취소신청을 한다.

6) 집행정지 사유가 있는 경우

채무자가 채무를 변제했거나, 채권자의 동의로 채무변제유예 약속 등 집행정지 사유가 발생하면 매수인(낙찰자)으로서 경매취소에 동의를 해 줄 용의가 있음을 전달하여 신속히 경매취소가 되도록 한다.

7) 이해관계인 전원의 합의 없이 법정매각조건 변경의 경우

특별매각조건으로 매각하게 된 물건이 매각결정기일까지 이해관계인 전원이 아닌 일부의 합의에 의해 변경된 경우에는 이를 문제 삼아 불허가신청을 하면 매각불허가결정이 된다.

8) 경매 진행 절차상 하자를 발견 (기일공고, 경매종결 및 시간 법규 위배) 기일공고를 하지 않았거나, 공고일로부터 13일 이내에 매각을 실시했거나, 경매종결과 종결시간에 대해 법 규정을 위배한 것을 알았을 때에, 매각불허가 신청을 할 수 있다.

 

3. 매각허가, 불허가 결젱에 대한 즉시 항고

1) 즉시항고

- 항고기간 : 매각허가, 불허가결정일로부터 1주일 내

- 항고인의 자격 : 이해관계인

- 공탁금 대상 : 모든 항고인 항고시 보증금 공탁 (매각대금의 10%)

- 항고보증금 : 이해관계인이 항고하여 패소한 경우에 소유자, 채무자, 매수인은 보증금 몰수하고, 다른 항고인은 연 20%의 이자를 뺀 나머지를 돌려준다.

2) 재항고 

즉시항고가 항고심에서 기각된 경우에 불복한 항고인이 보통의 재항고를 할 수 있다. 그 기간은 고지(송달)받은 날로부터 7일 이내에 한한다.

3) 차순위매수인이 있는 경우

최고가 매수인이 대금을 납부하지 않으면 차순위매수신고인에게 별도의 매각허가결정을 해야 한다.

 

4. 대금의 납부

1) 집행법원은 매각허가결정이 확정되면 매각허가 확정일 또는 상소법원으로부터 기록송부를 받은 날로부터 3일 안에 1개월 이내의 날로 정하여 대금납부기한을 정하여 매수인(낙찰자)에게 "대금지급기한통지서"를 등기우편으로 보낸다.

2) "대금지급기한 통지서"를 받은 매수인은 대금지급기일까지 대금을 납부하면된다. 매수인은 다당 경매계에 와서 대금납부의사를 통보하고, 입찰보증금을 뺀 잔금을 산정하여 주면 지정은행에 가서 납부하고, 영수증을 경매계에 제출하여야 한다. 대금지급기일을 지나서 납부하는 경우에는 재매각기일 3일전까지 잔금과 지연이자 (연 5~25%)를 납부해야 한다.

3) 매각대금완납증명원

매각대금을 납부하면 경매계에 매각대금완납증명을 신청한다. 신청할 때는 부동산 목록을 첨부해야 한다.

4) 대금지급 특례

채권자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당 받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있다.

여기서 배당 받아야 할 금액이란 매수인이 배당요구한 채권을 의미하는 것이 아니라, 매수인이 배당순위에 따라 배당기일에 실제로 배당받을 수 있는 금액을 말한다.

5) 대금 미납시 법원의 조치

납부기일 3일 경과시 법원은 차순위매수신고인이 있는 경우에는 차순위매수신고인에게 매각허가결정을 하고, 매각허가결정이 확정되면 내금납부기한을 지정하는 절차를 진행한다.