부동산 물권변동과 등기, 등기의 분류

1. 공시의 원칙과 공신의 원칙

(1) 공시의 원칙

  1) 부동산 물권의 공시방법 : 등기

  2) 동산 물권의 공시방법 : 점유

(2) 공신의 원칙

  1) 공시방법을 신뢰한 제3자를 보호하여야 한다는 원칙

  2) 부동산 등기 - 공신력 부정

      동산 점유 - 공신력 인정(선의취득 제도)

 

2. 부동산 물권의 변동

(1) 법률의 행위에 의한 물권의 변동 (민법 제186조)

   1) 부동산에 관한 (토지, 건물에 관한)

   2) 법률행위로 인한 (매매계약으로)

   3) 물권의 득실변경은 (소유권취득은)

   4) 등기하여야 그 효력이 생긴다. (형식주의)

(2) 법률의 규정에 의한 부동산 물권의 변경 (민법 제 187조)

   1) 상속, 공용징수(토지수용), 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한

   2) 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 않는다.

   3) 그러나 등기를 하지 않으면 이를 처분하지 못한다.

(3) 기타 법률의 규정에 해당하는 경우

신축건물에 대한 소유권의 취득, 멸실로 인한 부동산 물권의 소멸, 법정 지상권의 취득, 법정저당권의 취득, 분배농지의 상환완료에 의한 소유권의 취득, 존속기간의 만료에 의한 용익물권의 소멸, 피담보채권의 소멸에 의한 저당권의 소멸, 혼동에 의한 물권으 소멸, 소멸시효완성에 의한 물권의 소멸, 법률행위의 실효에 의한 물권의 복귀

 

3. 등기 사항에 따른 등기 분류

(1) 사실의 등기

   1) 부동산의 소재와 지번, 지목과 면적에 관한 등기

   2) 등기부 중 표제부에 행하여지는 등기

(2) 권리의 등기

   1) 부동산의 권리관계의 변동사항을 등기 (등기기록 중 갑구와 을구의 등기)

   2) 권리의 등기는 보존등기와 권리변동의 등기로 구분

   3) 보존등기는 등기원인과 그 연월일을 기재하지 않는다.

 

4. 등기의 효력에 따른 등기 분류

(1) 종국등기 (본등기) : 부동산 물권변동의 효력을 발생시키는 등기

(2) 예비등기

   1) 가등기

      - 청구권을 보전하기 위한 등기

      - 순위보전의 효력

   2) 예고등기

      - 등기원인에 관한 소가 제기된 경우에 행하는 등기

      - 경고적 효력

5. 종국등기에 내용에 따른 등기 분류

(1) 기입등기

   1) 새로운 등기 사항을 등기부에 새로이 기입하는 등기

       예) 소유권 보존등기, 소유권 이전등기, 전세권 등 설정등기

(2) 경정등기

   1) 등기내용과 실체관계의 원시적 불일치를 시정하는 등기

   2) 부동산 표시 정정등기, 등기명의인표시 경정등기, 권리의 경정등기

(3) 변경등기

   1) 등기내용과 실체관계의 후발적 불일치를 시정하는 등기

   2) 부동산표시 변경등기, 등기명의인표시 변경등기, 권리의 변경등기

(4) 말소등기

   1) 기존의 등기사항의 전부를 소멸시키는 등기

   2) 언제나 독립등기(주등기)로 실행

      *등기의 일부를 말소 : 경정등기 또는 변경등기

(5) 회복등기

   1) 말소회복등기

      a) 등기사항이 부적법하게 말소된 경우에 그 회복을 위한 등기

      b) 말소회복등기는 종전등기의 순위와 효력이 동일하게 회복

   2) 멸실회복등기

     a) 등기부가 멸실된 경우에 그 회복을 위한 등기

     b) 대법원장이 3개월 이상의 회복등기기간을 공고하고, 그 기간 중에 등기권리자의 신청에 의한 회복등기

(6) 멸실등기

   1) 부동산의 전부가 멸실된 경우에 행하는 등기 (부동산의 일부가 멸실 된 경우는 변경등기)

   2) 등기부 표제부가 멸실등기 후, 등기기록을 폐쇄

 

6. 등기의 형식에 따른 등기 분류

(1) 독립등기(주등기) : 독립된 순위번호를 사용하여 행하여지는 등기

(2) 부기등기

   1) 주등기의 번호의 아래에 부기번호를 기록하여 이루어지는 등기

   2) 부기등기로 이루어지는 등기

       - 소유권 이외의 권리의 이전등기

       - 변경등기, 경정등기

       - 환매특약의 등기

       - 지상권, 전세권을 목적으로 한 저당권설정의 등기

       - 저당권부 채권의 질권설정의 등기

       - 가등기의 이전등기

       - 등기된 부동산 임차권의 이전등기