등기실무 (소유권이전등기의 촉탁)

1. 소유권이전등기촉탁신청

매수인(낙찰자)는 매각대금을 납부한 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다. 매각대금이 완납되면 법은은 매각허가결정의 등본을 첨부하여 매수인으이 소유권 이전등기와 매수인의 인수하지 아니한 부동산 위의 부담의 기입의 말소 및 경매신청등기의 말소의 등기를 촉탁하여야 한다.

그러나, 소유권이전등기 등을 촉탁하기 위하여는 촉탁서에 매수인의 주민등록등본 등 촉탁에 필요한 서면을 첨부하여야 하고, 등록세영수필확인서와 통지서, 국민주택채권의 매입필증 및 등기 수입인지 등을 첨부해야 하며, 이러한 등기에 관한 비용은 매수인이 부담하여야 하므로, 법원은 실제로는 매수인(낙찰자)이 위 서류 등을 제출하여 등기촉탁의 신청을 한 경우에 등기촉탁을 하게 된다.

 

2. 말소촉탁을 요하는 등기

(1) 경매개실결정 기입등기와 매수인이 인수하지 아니하는 등기

압류채권자에게 대항할 수 없는(압류의 효력발생 후에 등기된) 용익물권, 담보물권, 가등기 등으느 모두 말소된다. 매각부동산 위의 모든 저당권은 선순위라도 매각으로 인하여 무조건 소멸되므로 위 권리 중 말소되는 최선순위 근저당권보다 후순위인 것은 모두 말소대상이다. 즉, 압류의 효력발생 전에 등기된 것이라도 그 보다 선순위로서 매각에 의하여 소멸되는 담보권에 관한 등기가 존재하는 경우에 그 등기도 담보권에 관한 등기와 함께 말소촉탁의 대상이 된다. 매각으로 인하여 말소되는 가압류(또는 체납처분에 의한 압류)가 최선순위인 경우에도 마찬가지이다.

또한 말소기준권리보다 이전에 등기된 용익물권은 원칙적으로 소멸되지 아니하고 매수인의 부담으로 된다.

(2) 용익물권 (지상권, 전세권, 임차권)

압류의 효력발생 후에 등기된 지상권, 전세권, 임차권의 등기 등은 매수인에 대항할 수 없으므로 모두 말소촉탁을 해야 한다. 압류의 효력발생 전에 등기된 것은 매수인에 대항할 수 있으므로 말소촉탁의 대상이 되지 않는다. 다만 압류의 효력발생 전에 등기된 것이라도 그 보다 선순위로서 매각에 의하여 소멸되는 담보권에 관한 등기가 존재하는 경우에는 매각에 의하여 소멸하므로 말소촉탁을 해야 한다. 다만, 전세권은 배당요구를 하면 매각으로 소멸되므로 말소촉탁을 해야 한다.

(3) 임차권등기의 말소촉탁여부

임차권은 임차주택에 대해 민사집행법상의 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 매각에 의해 소멸하므로 말소촉탁의 대상이 된다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그 임차주택의 매각에 의해 소멸되지 않으므로 말소촉탁을 할 수 없다.

(4) 소유권이전등기

압류의 효력발행 수, 즉 경매신청기입등기 후에 제3자 명의로 경료된 소유권이전등기는 매수인에게 대항할 수 없으므로 말소촉탁의 대상이 되며, 또한 체납처분에 의한 압류등기 및 매각에 의하여 소멸하는 가압류등기 후에 경료된 소유권이전등기도 모두 말소촉탁의 대상이 된다.

(5) 가등기

담보가등기는 저당권과 같이 취급하므로 무조건 말소촉탁의 대상이 된다. 하지만, 순위보전을 위한 가등기의 경우 최선순위면 매수인에게 그 부담이 인수되고, 그 가등기보다 선순위의 담보권 또는 가압류가 소멸하게 되면 따라서 말소된다.

(6) 가처분등기

압류(임의경매에서는 담보권설정등기)의 효력발생 후에 경료된 가처분등기는 말소촉탁의 대상이 되나, 압류의 효력발생 전에 경료된 가처분등기는 말소되지 아니한다.

(7) 예고등기

예고등기는 권리에 관한 공시를 목적으로 하는 등기가 아니라 단순히 소유권이전등기의 말소(또는 말소회복)의 소가 제기되었다는 사실을 제 3자에게 알리는 경고적 효력만 있으므로 이는 부동산 위의 부담으로 되지 아니하여 말소촉탁의 대상이 되지 아니한다.

(8) 지분말소

부동산 전체에 대하여 저당권이나 가압류가 있지만 경매목적물이 일부 지분이면 말소할 저당권이나 가압류도 그 지분에 한하여 말소등기 촉탁을 한다. 다만, 지상권은 이 경우에도 전부 말소촉탁을 한다.