대지권 미등기건물, 예고등기의 권리 분석

대지권 미등기 건물의 권리분석

1. 대지권

아파트, 연립, 다세대주택, 상가, 오피스텔 등의 건물과 같이 한 동의 건물의 내부가 구조적으로 사용상, 구조상 독립되어 있어서 구분된 부분을 각기 다른 사람이 소유할 수 있게 건축된 건물을 구분건물 또는 집합건물이라고 한다. 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 가지는 권리를 대지사용권이라 한다.

 

2. 대지권등기

1필지의 토지에 구분건물이 지어지면 토지등기부에는 대지권 또는 지분대지권이라고 등기가 된다. 이 등기가 완료되면 토지등기용지에 소유권이전등기 등 일체의 등기를 할 수 없다. 동시에 1동의 건물에 표젭에 대지권의 목적인 토지를 표시하고 전유부분의 표제부에 그 전유부분에 속하는 대지권의 표시를 한다. 대지권이 등기된 구분거눌은 건물등기부에 소유권이전등기를 하면 대지권도 건물등기부 소유자의 소유가 된다.

 

3. 대지권미등기

집합건물의 경우 전유부분의 소유자는 토지 전체 면적 중 일정 면적에 대한 대지사용권을 가지는데, 이것이 등기부상에 등기되면 대지권등기가 되었다고 한다. 집합건물이 대지권등기가 되어 있지 않은 경우는 1) 시소유(시유지)토지상에 건축된 아파트로서 전유부분의 소유자는 대지에 대한 권리를 가지지 못하여 실제 대지권이 없는 경우로서 감정평가상의 평가액은 전유부분인 건물가액만 평가되며 2) 신규 아파트를 분양받은 경우에 실제 대지권까지 분양받았으나 환지 등의 절차 지연으로 등기부상 대지권등기가 되지 않는 경우이다.

 

4. 대지권미등기의 권리분석

일반 아파트가 대지권이 미등기인 상태에서 경매신청 되었을 경우 최초 분양자가 전유부분뿐만 아니라 대지권까지 분양받았고 감정평가상에 미등기대지권까지 평가되었다면 전유부분을 경매로 취득하더라도 대지권까지 매수인(낙찰자)은 취득하게 된다. 통상 대지권등기는 최초 분양받은 자 명의로 되는 바, 최초 명의자가 대지권등기를 매수인에게 이전해 주지 않을 경우에는 법절차에 의해 매수인 명의로 이전해야 하는 번거로움을 감수해야 할 것이다.

 

예고등기의 권리분석

1. 예고등기의 개념

예고등기는 등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소, 또는 회복의 소가 제기된 경우에, 이것을 제 3자에게 경고하기 위하여 법원이 직권으로써 이를 등기소에 촉탁하여 행해지는 등기를 말한다. 그러나 무효 또는 취소로서 선의의 제3자에게 대항할 수 없는 경우에는 그렇지 않는다. 예고등기는 제3자에게 경고의 목적을 가질 뿐 그 부동산에 대한 처분을 금지하는 효력이 발생하지 않는다.

 

2. 예고등기의 말소

예고등기의 말소는 법원의 직권에 의한 촉탁에 의해서만 할 수 있다. 다만, 소송을 제기한 자의 승소판결이 확정된 때에는 등기공무원이 직권으로 말소하여야 한다. 예고등기가 된 부동산도 처분할 수 있으나 예고등기권자가 소송에서 승소한 경우에는 예고등기 이후의 매매, 저당권 설정 등의 등기는 예고등기권자에게 대항할 수 없다. 소유권 말소 예고등기 또는 임의경매에 있어서 신청채권자의 근저당말소의 예고등기가 경료된 경우에는 추후 예고등기권자의 본안소송의 결과에 따라서는 매수인(낙찰자)의 소유권을 상실할 수도 있다.

 

3. 예고등기의 권리분석

1) 소유권에 관한 예고등기

소유권에 관한 예고등기는 등기의 말소 또는 회복의 소송 결과에 따라서 매수인(낙찰자)은 소유권을 상실할 수 있기 때문에 입찰에 참가하지 않는 것이 좋다.

2) 소유권 이외의 예고등기

소유권 이외에 관한 예고등기(저당권, 전세권 등)는 등기의 말소 또는 회복의 소송 결과를 예상하여 입찰에 참여할 수도 있다.