구분지상권 및 분묘기지권

[구분지상권]

1. 구분지상권의 의의

지상(공중)또는 지하공간의 일정한 범위를 정하여 그 부분을 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 하느 것을 구분지상권이라 한다.

- 공중권 : 고가차도 송전설비 등

- 지중권 : 송유관, 도시가스의 매설, 지하철도 등

 

2. 구분지상권의 내용

1) 구분지상권은 지표면을 이용하는 권리가 아니라, 토지의 상, 하의 범위를 정하여 어느 1개층만의 이용을 목적으로 하므로 토지의 입체적 이용이 가능하다.

2) 구분지상권도 일반지상권과 양적인 차이는 있으나 질적인 차이는 없다. 따라서 지상권에 관한 규정이 그대로 준용된다.

3) 구분지상권이 설정되는 토지에 기존의 토지 이용자 (지상권자, 전세권자, 임차인)가 존재하는 경우에는 그들의 승낙이 필요하다.

4) 구분지상권은 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로는 설정할 수 있지만, 수목의 소유를 목적으로는 설정할 수는 없다.

 

3. 도로 및 지하철도의 구분지상권

'도시철도법상 지하' 또는 '도로법상이 지상 내지 지하'에 대한 구분지상권은 말소기준권리의 등기일자보다 늦게 등기된 경우라도 도시철도법령 등에 따라 말소기준권리에 대항할 수 있어 경매, 공매시에 말소되지 않고 언제나 낙찰자에게 인수되며, 지하철도나 도로가 폐쇄되지 않고 계속 존속하는 한 이러한 지상권은 사실 상 영구적으로 존속하게 된다.

[분묘기지권]

1. 분묘기지권의 의의

타인의 토지에 분묘를 설치한자가 분묘를 수호하고 봉제사하는 목적을 달성하는데 필요한 범위 내에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리를 분묘기지권이라 한다.

 

2. 분묘기지권의 형태 및 성립요건

분묘기지권이 성립하기 위해서는 봉분 등 외부에서 분묘의 존재를 인식할 수 있는 형태를 갖추고 있어야 한다. 평장되어 있거나 암장되어 객관적으로 인식할 수 있는 외형을 갖추고 있지 아닌 경우에는 분묘기지권이 인정되지 않는다.

토지소유자의 승낙을 얻어 그의 소유토지 안에 분묘를 설치하거나, 자기소유의 토지에 분묘를 설치한 후 그 분묘기지에 대한 소유권을 보유하거나 또는 분묘도 함께 이전한다는 특약이 없이 토지를 매매하여 처분하는 경우에 분묘기지권이 성립한다.

 

3. 분묘기지권의 취득

분묘기지권은 등기 없이 취득한다. 타인의 토지에 분묘를 설치한 자는 그 분묘기지에 대하여 지상권에 유사한 일정의 관습상의 물권을 취득한 것으로 본다.

 

4. 분묘기지권의 범위

분묘기지권은 분묘의 기지 자체 뿐만 아니라 그 분묘의 수호 및 제사에 필요한 범위 내에서 분묘의 기지 주위의 공지를 포함한 지역에 까지 미친다. 또한, 사성이 조성되어 있다 하여 반드시 그 사성부분을 포함한 지역에 까지 분묘기지권이 미치는 것은 아니다.

 

5. 분묘기지권의 지료

지료에 관한 약정이 없는 이상 지료의 지급을 구할 수 없으며, 취득시효로 취득한 분묘기지권도 지료를 지급할 필요가 없다. 

 

6. 분묘기지권의 합장의 제한

분묘기지권에는 그 효력이 미치는 범위 내라고 할지라도 기존의 분묘 외에 새로운 분묘를 신설할 권능은 포함되지 아니하는 것이므로, 부부 중 일방이 먼저 사망하여 이미 분묘기지권의 성립 후에 그 후에 사망한 다른 일방의 합장을 위하여 쌍분 형태의 분묘를 설치하는 것도 허용되지 않는다.

 

7. 분묘기지권의 존속기간

분묘기지권의 존속기간은 당사자의 약정이 없는 경우에는 권리자가 분묘의 수호와 봉제사를 계속하는 한 그 분묘가 존속하고 있는 동안은 계속 존속한다.

 

8. 분묘기지권의 취득시효

타인 소유의 토지에 소유자의 승낙없이 분묘를 설치한 경우에는 20년간 평온, 공연하게 그 분묘의 기지를 점유함으로써 분묘기지권을 시효로 취득한다. 평온한 점유란 점유자가 점유를 취득 또는 보유하는데 있어 법률상 용인될 수 없는 강포행위를 쓰지 않는 점유이고, 공연한 점유란 은비의 잠유가 아닌 점유를 말한다.

단, 2001년 1월 13일 장사 등에 관한 법률의 제정으로 무연고분묘와 불법설치분묘는 취득시효를 인정하지 않는다.

 

9. 분묘기지권에 대한 대처방안

매각물건명세서에 "분묘수기 있음"이 기록되어 있지 않더라도 임야나 토지의 경매에서는 꼭 현장답사를 통하여 반드시 조사해야 한다. 만약 분묘기지권이 성립된다면 1) 매각부동산은 이용면에서 많은 제한을 받게 됨에 따라 유용성이 떨어지고 2) 매도할 때에는 시장교환가치가 떨어지므로 낭패를 당하는 일이 발생할 수 있기 때문입니다.

향후, 분묘는 2001.1.27부터 시행되고 있는 "장사 등에 관한 법률"에 의거 개장허가를 득하고, 이장공고를 한 후에 공동묘지 등으로 강제이장(한 기당 약 50만원 정도의 비용 발생)을 할 수 있어 매수인(낙찰자)들의 입장에서는 한결 쉬워졌지만, 부담해야할 비용이 추가로 발생되므로 임야나 토지의 경매물건은 입찰 전에 분묘가 있는지를 꼭 확인해야 한다.