공유물지분 및 토지별도등기의 권리분석

공유물지분

1. 공유자에게 통지

공유물지분을 경매하는 경우에는 채권자의 채권을 위하여 채무자의 지분에 대한 경매개시결정이 있음을 등기부에 기입하고 다른 공유자에게 그 경매개시결정이 있다는 것을 통지해야 한다. 다만 상당한 이유가 있는 때에는 통지하지 않을 수 있다.

 

2. 최저매각가격의 결정

최저매각가격은 공유물 전부의 평가액을 기본으로 채무자의 지분에 관하여 정해야 한다. 다만, 그와 같은 방법으로 정확한 가치를 평가하기 어렵거나 그 평가에 부당하게 많은 비용이 드는 등 특별한 사정이 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

3. 공유자의 우선매수권

채무자가 아닌 다른 공유자는 매각기일까지 최고매수신고가액의 1/10에 해당하는 현금이나 법원이 인정한 유가증권을 집행관에게 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다. 이 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다.

 

4. 공유자간의 매수지분

여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 하고 보증을 제공한 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 한다.

 

5. 최고가매수신고인의 지위

공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가 매수신고인을 차순위매수신고인으로 본다. 따라서 최고가매수신고인은 차순위매수신고를 할 수도 있고 하지 않을 수도 있다.

 

6. 경매에서의 권리분석

매각물건명세서에 공유자 우선매수신청이 있는지를 먼저 확인을 한다. 매수(낙찰)를 하였다면 공유물분할청구권을 활용하여 공유물을 분할하는 경우와, 분할 할 수 없으면 경매를 신청할 수 있다.

 

토지별도등기

1. 토지별도등기의 의의

부동산의 등기부는 토지등기부와 건물등기부로 구분하여 구성된다. 그러나 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)에서는 토지와 건물을 따로 분리해서 매매할 수 없다는 규정에 의해 토지등기부와 건물등기부가 일체로 되어 집합건물등기부로 구성되어 있따.

이러한 공동주택의 집합건물등기부에 토지별도등기가 되어 있다면, 이는 토지 소유자가 건물을 건축하기 위하여 토지에 담보를 설정하고 돈을 빌려 쓴 후에 건물을 완공하였는데, 토지상에 설정되어 있는 채무를 변제하지 않아서 생긴 것이다.

 

2. 토지별도등기의 인수, 소멸 여부

토자가 세대별로 지분등기가 되어 있다면 보존등기일보다 앞선 근저당권도 매각 후에 소멸되는데, 지분등기가 안되어 있는 경우에는 나중에 지분등기 될 때 근저당금액이 토지비율만큼씩 매수자(낙찰자)에게 인수된다.

토지별도등기가 용익물권(지상권, 전세권)인 경우에는 인수하며, 담보물권은 소멸함이 원칙이지만, 이 때 실무에서는 용익물권의 경우에는 인수조건부 특별매각조건을 붙여 입찰이 진행되며, 담모물권인 경우에는 토지에 관한 채권자에게 채권신고를 하게 하여 배당을 청구함으로써 해당비율만큼 배당하여 주고 말소시키는 것으로 처리한다.

토지별도등기에서의 임차인의 판단은 임차인은 건물의 저당일을 기준으로 대항력을 판단하므로 임차인이 토지, 건물 2개의 저당일보다 빠르면 전체 매각대금에서 배당받고, 토지저당 이후 건물저당 이전에 주민등록(전입신고)이 되었다면 건물의 낙찰대금에서만 배당되고 배당받지 못한 금액은 인수하게 된다.

 

3. 토지별도등기의 권리분석

1) 경매물건에 '토지별도등기 있음'이라고 기재되어 있으면 반드시 토지등기부등본을 열람하여 보고, 매각물건명세서에 등기된 사항(인수되는 권리가 있는지)을 확인해야 한다.

2) 토지별도등기를 인수한다면 '토지에 대한 저당권을 인수할 것을 조건으로 경매한다'는 내용의 특별매각 조건을 공시해야 한다. 이런 절차 없이 경매가 진행되었다면 매각불허가 사유, 항고 사유가 된다.

3) 토지별도등기가 말소되었는데도 등기부에는 말소가 안 된 경우도 있다. 토지 상에 근저당이 설정된 후 건물과 공동담보가 되어 건물등기부에 같은 내용의 채권이 이중으로 기록된 경우도 있다.

4) 건물저당은행이 토지를 담보권 실행한 것이 아니면 토지저당은 말소되지 않는다. 이 경우 토지저당은 피해를 보지 않는다. 토지와 건물은 별개의 부동산이므로 은행이 건축물 근저당 설정시 은행의 토지담보를 알 수 있으므로 건물만 경매가 진행되고 토지저당은 말소되지 않는다.

5) '토지에 대한 저당권을 인수할 것을 조건으로 경매한다'는 내용의 특별매각 조건이 없는 경우에, 토지별도등기가 있어, 토지에 저당권, 가압류 등 소멸되는 권리가 설정 및 기입등기 되어 있을 때에라도 토지저당권, 가압류채권자는 채권액수 만큼 토지매각대금에서 배당해주므로 토지별도등기를 말소시켜준다.

6) 토지별도등기가 있고, 임차인이 있는 경우에는 임차인을 분석해야 한다. 임차인의 주민등록(전입신고)이 토지, 건물 2개의 저당일보다 빠르면 전체 매각대금에서 배당받고, 토지저당 이후 건물저당 이전에 주민등록(전입신고)이 되었다면 건물의 낙찰대금에서만 배당되므로 배당받지 못한 금액은 인수하게 되기 때문에 임차인의 분석에 주의해야 한다.