법정지상권의 성립 및 권리분석

1. 법정지상권의 성립

공통된 요건 : 1) 토지 위에 건물이 존재하고, 2) 토지와 건물의 소유자가 동일인에게 속하였을 것

동일인에 속하였던 토지와 건물이 경매로 각각 그 소유자를 달리하게 된 때에 건물 소유자를 위하여 법률의 규정에 의하여 당연히 성립되는 지상권을 말한다.

 

2. 민법상의 법정지상권 (강행규정)

1) 전세권자를 보호하기 위한 법정지상권 (제305조)

토지, 건물이 동일인에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 후, 토지소유자만이 변경된 때에 그 대지소유건의 특별승계인은 "전세권 설정자"에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

2) 저당권 실행에 의한 법정지상권 (제366조)

토지와 그 지상의 건물이 동일인에게 속하고 있는 경우에 토지와 건물이 동시에 또는 어느 한 쪽만이 저당권의 목적이 되었다가 저당권의 실행으로 인해 토지와 그 지상물이 각각 다른 소유자에게 속하게 된 경우에는 토지소유자는 건물소유자에게 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.

① 저당권 설정당시에 토지 위에 건물이 존재하고, 토지와 건물의 소유자가 동일인에게 속하였다면 토지 위에 지상물은 건물이 아닌 입목도 해당되며, 미등기건물도 법정지상권이 인정된다.

② 건물이 저당권 설정 후에 멸실, 훼손되어 재선축된 경우에도 법정지상권은 구건물(멸실, 훼손전 건물)을 기준으로 인정된다.

③ 미등기건물을 대지와 함께 매수하였으나 대지에 관하여서만 소유권이전 등기를 넘겨받고 대지에 대하여 저당권을 설정한 후 저당권이 실행된 경우에는 제366조의 법정지상권이 인정되지 않는다.

④ 토지소유자에 의하여 건축 중이었고, 그것이 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았더라도 법정지상권이 인정된다.

⑤ 저당권은 어떤 방법으로 설정되었는가를 불문한다. 토지, 건물 어느 한쪽만이 저당권의 목적으로 되거나, 모두가 저당권의 목적으로 되었는가를 불문하고 그 실행으로 토지, 건물의 소유자가 다르게 된 경우에 성립한다.

3. 특별법상의 법정지상권

1) 입목에 관한 법률에 의한 법정지상권

경매의 결과로 입목의 소유자와 토지의 소유자가 다르게 된 때, 입목의 소유자는 법정지성권을 취득한다.

2) 가등기담보법에 의한 법정지상권

토지와 건물이 동일소유자에게 속해 있는 경우, 토지 또는 건물에 대해서 담보권실행 또는 담보가등기에 기한 본등기 실행으로 소유권이 다르게 된 경우에는 그 건물의 소유를 목적으로 그 토지 위에 지상권이 설정된 것으로 본다.

 

4. 관습법상의 법정지상권

1) 매매 등으로 인하여 토지와 건물의 소유자가 각각 다르게 되었을 것

2) 건물을 철거한다는 특약이 없을 것. 특약이 있었음은 이를 주장하는 자가 입증해야 한다.

3) 대지소유자가 승낙을 얻어 건축한 건물을 매수한 자는 법정지상권을 취득하지 못하며, 건물만을 양도하면서 따로 건물이용을 위한 토지임대차계약을 체결한 경우에도 법정지상권을 취득하지 못한다.

 

5. 법정지상권의 권리분석

1) 대지만의 경매에 있어서 "제시외 건물 있음", "미등기 건물 있음" 등으로 표시 된 경우는 법정지상권의 성립 가능성이 있으므로 주의를 요한다.

2) 건물이 미등기이거나 무허가 건물이라 할지라도 일정한 요건하에서 법정지상권이 성립함에 주의해야 한다.

3) 반드시 현장답사를 하여 토지 위에 법정지상권이 성립할 수 있는 건물이 존재하는지를 확인해야 한다.

4) 경매부동산의 입찰자는 법정지상권 성립여부를 올바르게 판단하여 입찰여부를 결정해야 한다.