우선변제권, 대위변제

1. 우선변제권

주택임대차보호법상 우선변제권이라 함은 대항요건과 임대차계약서 상에 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매에서 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있는 권리를 말한다.

우선변제권 : 계약 + 인도(점유) + 주민등록(전입신고) + 확정일자 + 권리신고

대항력과 우선변제권의 효력 시기
1) 주민등록(전입신고)일자와 확정일자가 같은 날이면, 대항력과 우선변제권은 주민등록(전입신고) 다음날(0시)이다.
2) 주민등록(전입신고)일자를 먼저 갖추고 확정일자를 늦게 받으면 대항력은 주민등록(전입신고) 다음날(0시)이고, 우선변제권은 확정일자를 갖춘날 (9시)이다.
3) 주민등록(전입신고)일자가 늦고 확정일자가 빠르면 대항력은 주민등록(전입신고) 다음날(0시)이고, 우선변제권도 주민등록(전입신고) 다음날(0시)이다.

우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 배당요구 종기인 매각기일까지 계속하여 존속하고 있어야 한다. 매수인(낙찰자)이 대금납부를 하지 않아서 재매각이 되는 경우도 있으므로 임차인은 우선변제의 요건을 배당기일까지 존속하는 것이 좋다.

또한, 주민등록(전입신고)을 부득히 하게 옮겨야 하는 경우에는 세대원 중 누구든지 한명은 남겨두고 퇴거하여 세대분리 하였다가 다시 주민등록(전입신고)을 하면서 세대합가를 하면 된다.

2. 대위변제

1) 대위변제 개념

채무자의 빚을 채무자가 아닌 다른사람, 즉 3자 또는 공동채무자가 채무자를 대신하여 채무를 변제하여 주는 것을 대위변제라고 한다. 

변제를 함에 있어서 변제할 정당한 이익이 있는 자(연대채무자, 연대보증인, 보증인, 물상보증인, 담보물의 제3취득자 등)가 변제로써 당연히 채권자를 대위하는 것을 법정대위라 하며 채권자나 채무자의 승낙을 필요로 하지 않는다.

정당한 이익을 가지지 않는 제3자가 변제를 하고 채권자의 승낙을 얻어 채권자에 대위하는 것은 임의대위라 한다. 경매에 있어서 대위변제는 정당한 이익을 가지지 않는 제 3자, 즉 임차인, 가등기권자, 가처분권자 등이 최선순위 소액 저당권 또는 가압류를 대위변제하는 경우이다.

2) 대위변제의 효과

대위변제를 함으로써 최초 말소기준권리 (선순위 가압류, 선순위 근저당)의 소멸로 인하여 새로운 말소기준권리보다 앞서있는 권리자(주택임차인, 가등기권자, 가처분권자 등)는 순위상승으로 매수인(낙찰자)에게 대항할 수 있는 대항력을 얻게된다.

대위변제를 하고자 하는 경우는

  - 먼저 대위변제를 한다.

  - 근저당 또는 가압류의 등기의 말소를 한다.

  - 그 말소 사실을 경매법원(경매계)에 제출하여 신고해야 한다.

 3) 대위변제 시기와 법적조치

대위변제 시점	매수인(낙찰자)의 대처
매각허가결정전	매각에 대한 이의 및 매각불허가 신청을 할 수 있음
매각허가결정후 매각허가결정확정전	즉시 항고할 수 있음
매각대금잔금납부 이전	매각허가결정취소 신청 가능