경매 용어 정리 (유찰, 임의경매 등) - 5

1. 유찰

매각기일의 매각불능을 유찰이라고 한다. 즉 매각기일에 매수하고자 하는 사람이 없어 매각되지 않고 무효가 된 경우를 말한다. 통상 최저매각금액을 20%~30% 저감한 가격으로, 다음 매각기일에 다시 매각을 실시하게 된다.

 

2. 이중경매 (압류의 경합)

강제경매 또는 담보권의 실행을 위한 경매절차의 개시를 결정한 부동산에 대하여 다시 경매의 신청이 있는 때에는 집행법원은 다시 경매개시결정(2중개시결정)을 하고, 먼저 개시한 집행절차에 따라 경매가 진행되는 경우이다.

 

3. 이해관계인

경매절차에 이해관계를 가진 자 중, 법이 특히 보호할 필요가 있는 것으로 보아 이해관계인으로 법에 규정한 자를 말하며, 그들에 대해 경매절차 전반에 관여할 권리가 정해져 있다.

 

4. 인도명령

채무자, 소유자 또는 압류의 효력이 발생한 후에 점유를 시작한 부동산 점유자에 대하여 매수인(낙찰자)이 대금을 완납한 후 6개월 내에 집행법원에 신청하면 법원은 이유가 있으면 간단히 인도명령을 발하여 그들의 점유를 집행관이 풀고 매수인에게 부동산을 인도하라는 취지의 재판을 한다. 민사집행법의 적용을 받는 사건에 대해 인도명령의 상대방을 확장하여 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 가진 경우 이외에는 인도명령을 발할 수 있도록 개선하였다.

 

5. 일괄매각 (구 일괄입찰)

법원은 경매의 대상이 된 여러 개의 부동산의 위치, 형태, 이용관계 등을 고려하여 이를 하나의 집단으로 묶어 매각하는 것이 알맞다고 인정하는 경우에는 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각하도록 결정할 수 있다. 또한 다른 종류의 재산(금전채권 제외)이라도 부동산과 함께 일괄매각하는 것이 알맞다고 인정하는 떄에는 일괄매각하도록 결정할 수 있다.

 

6. 임의경매 (담보권의 실행 등을 위한 경매)

민사소송법은 그 제 7편 제 5장에서 담보권의 실행등을 위한 경매라는 이름 아래 부동산에 대한 경매신청을 조문화하여 경매신청에 채무명의를 요하지 않는 경매에 관한 규정을 두고 있는데, 일반적으로 경매를 통틀어 강제경매에 대응하여 임의경매라고 부른다. 임의경매는 저당권, 질권, 전세권 등 담보물권의 실행을 위한 이른바 실질적 경매와 민법, 상법 기타 법률의 규정에 의한 환가를 위한 경식적 경매가 있다.

 

7. 재매각

매수신고인이 생겨서 낙찰허가결정의 확정 후 집행법원이 지정한 대금지급기일에 매수인(차순위매수신고인이 경락허가를 받은 경우를 포함한다)이 낙찰대금지급의무를 완전히 이행하지 아니하고 차순위매수신고인이 없는 경우에 법원이 직권으로 실시하는 경매이다.

 

8. 저당권

채권자가 물건을 점유하지 않고 채무를 담보하기 위해 등기부에 권리를 기재해 두었다가 채무를 변제하지 않았을 경우, 그 부동산을 경매 처분하여 우선변제를 받을 수 있는 권리를 말한다.

 

9. 집행법원

강제집행에 관하여 법원이 할 권한을 행사하는 법원을 말한다. 강제집행의 실시는 원칙적으로 집행관이 아나, 비교적 곤란한 법률적 판단을 요하는 집행행위라든가 관념적인 명령으로 족한 집행처분에 관해 민사소송법상 특별히 규정을 두어 법원으로 하여금 이를 담당하도록 하고 있다. 또 집행관이 실시하는 집행에 관하여도 신중을 기할 필요가 있는 경우에는 법원의 협력 내기 간섭을 필요로 하도록 하고 있는데, 이러한 행위를 하는 법원이 곧 집행법원이다. 집행법원은 원칙적으로 지방법원이며 단독판사가 담당 한다.

 

10. 집행권원 (구 채무명의)

일정한 사법상의 급여청구권의 존재 및 범위를 표시함과 동시에 법률이 강제집행에 의하여 그 청구권을 실현할 수 있는 집행력을 인정한 공정의 증서이다. 채무명의는 강제집행의 불가결한 기초이며, 채무명의로 되는 증서는 민사소송법 기타 법률에 규정하고 있다.