부동산 권리분석 개요 및 순서

1. 권리분석의 개념

부동산에서 권리분석이란 민사집행법상의 규정에 의해 경매의 실무에서 나타나는 여러가지 권리 중 소멸주의에 의하여 "소멸하는 것"과 인수주의에 의하여 "인수하는 것을 파악하는 것을 말한다. 따라서 부동산 경매에서의 권리분석은 등기부 분석과 임차인의 권리에 관한 분석을 의미하는 것이며, 경매결과 소멸되는 권리와 인수되는 권리를 분석하여야 하며, 경매 매수자(낙찰자)가 경매대금 이외에 임차인에 대한 임차금액을 추가로 부담해야 하는지를 분석하는 것이다.

권리분석은 경매를 하기 위한 사전적인 업무활동으로서 민사집행법, 주택 임대차보호법, 상가임대차보호법 등의 기타 경매관련 특별법에 따라 소멸하는 권리와 인수하는 권리를 파악하는 경매 응찰의 한 단계로서 경매전문가나 매수희망자 등이 행하는 업무활동이다.

2. 말소기준권리

말소기준권리는 부동산 경매에서 권리분석을 함에 있어, 말소가 되는지 인수가 되는지를 판별하기 위한 기준이 되는 권리를 말한다. 따라서 말소기준권리를 기준으로 하여 선순위인지 후순위인지를 구분하게 된다. 말소기준권리가 될 수 있는 권리로는 다음이 있다.

1) 저당권, 2) 근저당권, 3) 압류, 4)가압류, 5) 전세권, 6) 담보가등기, 7) 경매개시결정 기입등기 (말소기준권리가 없을 때는 강제경매)

이들 중 가장 빠른 권리가 말소기준권리가 되며, 이 기준권리를 기준으로 하여 소멸과 인수가 결정되는 것이다 단, 전세권은 말소기준권리가 되기 위해서는 다른 권리보다 가장 빠른 선순위의 권리이어야 하며, 권리신고(배당요구)를 해야한다. 또한, 경매를 신청한 압류채권자가 전세권자인 경우에도 말소기준 권리가 된다.

 

3. 소멸주의 (말소주의)

말소기준권리 이후에 주민등록 전입신고를 한 임차인이나 그 외의 권리들은 경매에서 낙찰에 의해 소유권이전등기 할 때에 그 권리가 소멸되는데 이와 같이 대항력 없는 권리들이 소멸되는 것을 소멸주의 또는 말소주의라 한다.

  ※ 항상말소되는 권리

  1) 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기 (권리신고 된 가등기)

  2) 후순위 용익물권 (지상권, 지역권, 전세권)

  3) 후순위 가압류, 가등기, 가처분, 임차권, 환매등기

  4) 후순위 주택임차인

  5) 배당요구(권리신고)를 한 선순위 전세권

  6) 전소유자의 가압류

 

4. 인수주의

말소기준권리보다 선순위로 취득한 권리들은 경매에서 낙찰에 의해 소유권이 전등기가 되더라도 소멸하지 않고 매수인(낙찰자)이 인수하게 되는데, 이를 인수주의라 한다.

   ※ 항상인수되는 권리

  1) 유치권 (점유를 유지하고 있을 때)

  2) 예고등기 (등기부에 등기되어 있음)

  3) 법정지상권 (현장확인 요함)

  4) 선순위 지상권, 지역권, 전세권, 임차권, 환매권, 가등기, 가처분

  5) 대항력 있는 선순위 주택임차인

  6) 배당요구하지 않은 선순위 전세권

5. 권리분석 하는 순서

1. 등기부 기록상의 갑구, 을구의 권리들을 각각 접수날짜, 접수번호 순으로 나열하여 적는다.
2. 동구(같은 구)에서는 순위번호와 접수날짜가 빠른 순서로 적는다.
3. 별구(다른 구)에서는 접수날짜와 접수번호가 빠른 순으로 적는다.
4. 순서별로 정리한 권리 중 가장 빠른 권리 (저당, 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기, 강제경매기입등기, 전세권)가 말소기준권리가 된다.
5. 말소기준권리가 결정되면 다음에는 임차인의 주민등록 전입신고일을 확인한다.
6. 말소기준권리와 임차인의 주민등록 전입신고일이 같으면 임차인은 후순위이므로 말소, 주민등록 전입신고일이 하루라도 빠르면 선순위이므로 매수인(낙찰자)은 임차인의 임차보증금액을 인수하게 된다.
7. 말소기준권리 중 저당권 설정일, 근저당 설정일, 강제경재기입등기일을 기준으로 임차인의 소액보증금 임차인의 여부를 확인한다.
8. 선순위 임차인의 배당요구(권리신고) 여부에 따라, 임차보증금의 채권을 만족하지 못한 경우에는 매수인(낙찰자)이 추가부담을 하게 된다.